蚌埠信息网

土储AB面:成也拿地 败也拿地

由于中国恒大大于8月28日下午公开发布的2019年上半年业绩报告,因此六大高级住房公司中国恒大,碧桂园,万科,保利房地产,融创中国和格陵兰控股已全部释放; 8月30日,A股市场133家上市公司的半年度报告被完全披露。 《北京商报》记者发现,在土地收购方面,在这份半年报中,中国恒大成为一个新项目,该地区获得了“双冠王”,碧桂园则坚定地占据了老板的位置。尽管如此,“房东拥有世界”,土地购买量和土地总量都有一定程度的下降,土地市场已经降温。

优势不减

照顾好土地

北京商报记者对前六名房地产开发商的相关数据进行了梳理,发现龙头土地企业在获取土地资源方面的优势并未减弱,行业集中度明显。然而,在2019年上半年,房地产投资对土地购置的热情没有明显增加。仍然有一些领先的房地产企业清楚地表达了对土地收支的控制,放慢了土地收购的步伐。

在新项目方面,2019年上半年,中国恒大新增79个项目,面积4,449万平方米。在房地产企业新项目数量和领域上均获得了``双冠军''。绿地控股,万科和保利房地产分别增加了58个,54个和44个项目,相应的新增面积分别为976万平方米,1372.8万平方米和826万平方米。

在土地储备中,六家住房企业的土地储备总计达到13.11亿平方米。具体而言,恒大在2019年上半年的总土地储备达到3.19亿平方米,碧桂园的总土地储备为2.78亿平方米。融创中国总土地储备达到2.04亿平方米,位居前三名。随后,保利房地产(1.87亿平方米),格陵兰控股(1.887亿平方米)和万科(1.53亿平方米)依次排名。

从征地数量来看,根据中央指数的数据,碧桂园,万科和融创中国占据了2019年上半年房地产公司的前三名:碧桂园共赢得981亿元1月至6月,排名第一;万科,荣中国分别创造了第二和第三位,分别为688亿元和680亿元。在2018年上半年,碧桂园,万科和融创中国在同一地点同名房地产公司排名前三位,碧桂园和万科土地的金额突破1000亿元。

此外,以保利地产为例,总体而言,其2019年上半年的土地收购比2018年更加谨慎:2019年上半年新增44个项目,新增产能826万平方米。总费用为533亿元。与2018年同期相比,新增面积和土地征收总成本分别下降45%和50%,征地销售额为0.21,低于TOP的0.36销售额。 10家房地产企业。

除了主导房地产企业的土地销售业绩的行业意义外,一些急需规模的中小型住房企业在近期土地市场中更具代表性:已实现1000亿的住房企业正在走向更高的水平。随着我们前进,新的1000亿住房企业的目标在于第一阵营,尚未实现1000亿元的企业价值数千亿。视野中视野的扩大对于土地储备的帮助是必不可少的。以香港中国旅行社为例。在6月赢得北京亦庄相关有限竞争住宅小区后,它成功赢得了宁波和即墨的土地。五大房产企业的宝龙房地产也逆势而上。在第一个月进入浙江省湖州后,他们先后在上海,宁波和无锡收购了住宅或商业用地。

收到多个储备

合作得到加强,旧的方向已经转变为储备的新方向。

在房地产行业,土地被视为住房公司的生命线。业内人士普遍认为,越是优质的土地储备,越多的房地产“下半年”为房地产公司赢得诸多优势。但是,在持续监管的背景下,由于融资成本高,土地征收限制增加,销售收益预期不明确等诸多因素,房屋企业的征地策略难以避免。在早年,简单而草率的“放土”模式显然不再适用于当前的市场形势。

目前,由于市场不明朗,棚屋发生变化,住房企业普遍将投资重心转移到一线和二线。越来越多的住房企业正在进一步改善城市布局,以抵御市场风险。另外,由于监管严格,再加上行业资金紧张,住房企业的征地方式也变得更加多元化。除了传统的招聘,拍卖和并购外,合作和土地收购逐渐被更多的住房公司所接受。

根据中指数据,2019年上半年,代表房地产企业的20名代表的权益平均值为81%。其中,融创,格陵兰和商船蛇口增加了合作意愿。与去年相比,股本金额减少了近20%。恒大,金科,华润置地,龙湖等企业也加强了合作和土地收购。有一个下降。

宜居研究中心智库研究室主任颜跃进指出,虽然目前的土地价格已经降至较低水平,但由于市场的不确定性较大,房地产企业竞标土地仍存在一些困难和限制。与投标和拍卖相比,合作和并购可以降低征地的成本和风险,也可以快速引入市场以压缩支付周期。

根据其他数据,在资本压力下,该行业的并购规模有所增加。 2019年上半年,二级市场土地收益量为802.7亿元,同比小幅增长5.3%。主要随着债务偿还高峰年的到来,许多住房公司出售股权和项目以缓解资本压力,并且该行业获得了更多的并购。例如,自2019年以来,世茂通过兼并和收购已售出超过11个项目。卖家包括泰和,明发,万通和悦泰。

值得一提的是,除了竞标,成交,并购与合作外,土地成本低,利润率高的旧改革已成为房地产开发商储蓄的重要途径之一。

以徐汇为例。 1月至7月,新增加的土壤储量中有近40%来自非招标和悬挂渠道。在2018年,徐辉几乎没有参加过旧的改革和并购,并相信公共土地的收购可以带来更快的营业额。如今,徐汇控股通过“合作发展+旧城改造”的模式,已进入华南8个城市,共锁定30多个项目。

“政策收紧,收紧,未来的销售难度在增加,资金收紧和市场低迷带来的投资放缓,已经全面影响了房地产企业在土地征用和城市布局方面的考虑。”严跃进强调,2018年企业征地的合理回报一直持续到2019年。

市场不明

慢慢放慢扩充过程

根据宜瀚智库的数据,2019年上半年该行业的综合脱化学率约为60%-65%。尽管6月份的脱盐率有所回升,但又开始下降。该研究所还认为,今年7月的销售下降不仅限于淡季因素,还包括自上半年以来的下降趋势。

较冷的市场不仅可以从当前的土地市场现象中看出,而且可以在国家统计局的最新统计数据中得到反映。数据显示,前七个月,房地产开发企业土地购置面积9761万平方米,同比下降29.4%;土地成交价款4795亿元,同比下降27.6%。

面对不明朗的房地产市场,扩张过程放缓和后续发展实力的保持已成为大多数住房公司的共识。越来越多的住房公司开始对土地采取审慎的投资态度,他们表示将抓住土地市场的机会来补充土地储备。例如,富力地产回应了“原则上在下半年暂停征地工作”的传言,强调不是拿土地,而是抓住机会夺取土地,说“如果是高质量土地项目等特殊情况,可以单独向集团主席报告。审批;徐汇控股有限公司总裁林峰也在8月13日举行的2019年中期业绩大会上表示,徐汇控股将在下半年放慢采购步伐,公司将加深在原有城市的培育并减少库存。改善解构,加快支付,加快现金流。在它看来,土壤储备是一把双刃剑。土壤储量过少,发展压力较大,高土储存企业的财务成本较高。至于土地储备的收购,只有最好的企业是最好的。

和硕分析师郭毅指出,住房公司之间土地征收战略的差异不仅取决于市场条件,还取决于与房地产业友好的整体宏观经济,政策和金融水平。如果它有偏见,那么对于企业来说,仍然需要收紧自己的触角,并将付款放回最重要的位置;如果整个环境相对宽松,即使房地产行业本身处于相对低迷的情况下,住房公司也会积极储备粮食和草。

郭毅认为,对住房公司征地影响较大的是资金紧缩和棚改政策的冷却。据数据显示,2019年4月,财政部宣布2019年棚改方案新建项目数量仅为285万套,同比减少51%。

“2019年,棚屋改造数量为289万套,去年同期为580万套。今年的棚屋改变目标相当于去年同期的水平。因此,住房公司在布局上做了一些调整他们今年的商业战略。减少三线和四线城市的土地收购,眼睛逐渐转向一线和二线城市以及一些经济相对发达的强大的三线城市。“郭毅同意土地市场,地区和金融市场的政策或利益没有明显放松,土地市场将继续在价格较低的水平上运作,更适合现金流能力较强的企业增加土地储存成本。

[轻松购买房屋信息,来关注音乐网络]

文章来源:中新经纬